월세 계약 전 7일 체크리스트

처음 월세 계약을 앞두면 할 일이 한꺼번에 몰립니다. 중개인 일정에 맞추다 보면 등기는 어제 출력물이고, 특약은 말로만 남고, 광고 금액과 계약서 금액이 어긋난 채로 계약금이 나갑니다. 이 글은 잔금일 기준 7일 전부터 당일까지, 돈을 보내기 전에 끝낼 순서를 날짜별로 정리합니다. 특정 중개사무소나 집을 권하지 않으며, 제도 해석이 애매하면 서명 전에 상담을 받습니다.

관련 도구: 계약 전 확인 목록 — 체크는 이 기기에만 저장됩니다.

한눈에 보는 7일 표

시점	할 일	끝냈다고 보는 기준
D-7	매물·예산·입주일 고정, 로드뷰·통근 재확인	포기할 조건 3개와 꼭 지킬 조건 3개를 메모에 적음
D-5	광고 월세·관리비·옵션을 표로 옮김	광고 문장과 중개인 말의 차이를 한 줄로 적음
D-3	등기부등본 열람(갑구·을구), 건축물대장·용도 확인	발급 시각·소유자·을구 최대 금액을 세 줄로 메모
D-2	계약서 초안·특약 초안 요청, 계좌 예금주 확인	초안 PDF/사진과 문자로 받은 특약이 같은 폴더에 있음
D-1	주민센터·확정일자·잔금 일정, 중개수수료 상한 계산	중개수수료 도구 숫자와 제시액을 나란히 적음
D-day 오전	등기 당일 재발급, 초안과 최종본 대조	발급 시각이 당일, 소유자·금액·특약이 최종본과 일치
D-day 서명 후	계약서·영수증·등기 파일 보관, 잔금·열쇠 일정 확정	원본/스캔 위치와 다음 일정을 달력에 세 점으로 찍음

날짜가 겹치면 등기 당일 재발급과 특약 문장 대조를 다른 일정보다 앞에 둡니다. 집이 마음에 들어도 이 두 칸이 비면 계약금을 보내지 않습니다.

D-7~D-5: 조건과 광고를 숫자로 고정하기

예산을 월세만으로 잡지 않습니다. 월세 + 관리비(정액) + 예상 공과금 + 통근비를 한 달 합으로 적습니다. 통근은 지도 앱의 “지금 출발”이 아니라, 출근 시간대 소요를 두 번 재본 뒤 평균을 씁니다. 왕복 80분이면 한 달 근무일 기준 약 26시간입니다. 그 시간을 월세로 환산할 필요는 없지만, “월세가 5만 원 싼 먼 동네”를 고를 때 비교 칸에 남겨 둡니다.

광고 카드에서 빠지기 쉬운 항목만 따로 적습니다.

• 관리비에 장기수선충당금·주차비·인터넷이 포함인지
• 보증금·월세가 할인가·한시 혜택인지, 계약서에 찍힐 금액인지
• 옵션(에어컨·세탁기)의 고장 시 수리 주체
• 입주 가능일이 잔금일·전 세입자 퇴실일과 맞는지

중개인에게 전화할 때는 예산·입주일·꼭 필요한 조건 하나만 먼저 말하고 매물 번호를 받습니다. “좋은 집”이라는 말 뒤에는 퇴실 이유, 최근 유사 매물 계약가, 관리비 고지서 열람 가능 여부를 묻습니다.

D-3: 등기부등본 — 갑구와 을구를 가르는 법

등기는 표제부·갑구·을구로 나뉩니다.

1. 표제부: 주소·건물 표시가 내가 본 집과 같은지
2. 갑구: 소유권. 마지막 소유자와 계약서에 서명할 사람이 같은지. 다르면 위임·인감 등 대리 권한
3. 을구: 소유권 이외의 권리(근저당 등). 채권최고액과 내 보증금을 나란히 적음

“등기가 깨끗하다”는 한 마디만 듣지 않습니다. 어느 구가 깨끗한지 다시 묻습니다. 을구 선순위가 크면 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있어, 서명 전에 대한법률구조공단(132)나 지역 전월세 상담을 권합니다. 신탁 등기가 있으면 계약 상대가 신탁회사인지 위탁자인지도 확인 대상입니다.

출력물은 인터넷등기소에서 받고, 메모에는 세 줄만 옮깁니다. 발급 시각, 갑구 소유자, 을구 최대 금액. 세 줄을 쓰기 어렵게 복잡하면 그날 서명하지 않습니다. D-3에 떼어 둔 파일은 참고용이고, 서명·계약금 전에는 당일 재발급이 기준입니다. 이틀 이상 지난 출력물은 그 사이 권리 변동을 반영하지 못합니다.

오피스텔·근린생활시설은 건축물 용도가 주택이 아닐 수 있습니다. 전입·확정일자 적용이 달라질 수 있으니 대장과 전입 가능 여부를 계약 전에 같이 봅니다. 자세한 입주 후 순서는 보증금 지키기 가이드로 이어집니다.

D-2: 가계약금·서류·특약 초안

가계약이라는 말만으로는 돌려받는 조건이 정해지지 않습니다. 송금 전에 문자로 남길 최소 항목은 다음과 같습니다.

• 주소·호수, 보증금·월세·관리비(정액)
• 가계약금 액수, 입금 계좌·예금주
• 계약이 무산될 때 반환·몰수 조건
• 본계약 예정일, 특약으로 넣을 수리·도배 범위

돈을 보내기 전에 받을 서류는 등기(당일에 가깝게), 계약서 초안, (가능하면) 최근 관리비 고지서입니다. 광고 월세와 초안 금액이 다르면 포함·할인·관리비를 한 줄씩 맞춰 적고, 계약서에 찍힐 숫자를 확정하기 전에는 본계약금을 보내지 않습니다.

특약은 “도배해 준다”처럼 흐린 말로 두지 않습니다. 범위(방/거실), 완료 시점(잔금 전/입주 N일 이내), 미이행 시 조치(비용 공제 등)를 문장으로 요청합니다. 입주 후 비교할 사진 촬영 허락도 초안 단계에 넣어 두면, 잔금 당일 다툼이 줄어듭니다. 예시 문장 모음은 계약 특약 문장 예시를 참고하되, 법률 자문이 아닙니다.

D-1~당일: 수수료, 최종 대조, 서명

중개보수는 법령상 상한이지 고정 요금이 아닙니다. 상한 안에서 협의하고, 월세는 보증금+월세×100(합이 5천만 원 미만이면 ×70)으로 거래금액을 잡습니다. 계산은 중개수수료 도구로 맞춘 뒤, 제시액·부가세·입금 계좌를 문자로 받습니다. 상세 협의는 중개수수료 가이드에 모았습니다.

서명 당일 아침 체크:

1. 등기 당일 재발급 → 세 줄 메모 갱신
2. 계약서 당사자·물건 표시·기간·금액·특약이 초안·문자와 같은지
3. 임대인(또는 대리인) 신분증·도장·위임 서류
4. 잔금일·열쇠 인도·전입·확정일자 일정을 달력에 표시 (이사 타임라인과 맞춤)

계약금 송금은 위가 끝난 뒤에만 합니다. 급히 보내라는 재촉과 등기·특약 검토는 다른 단계입니다.

실패하기 쉬운 지점

• 어제 등기로 서명 → 당일 재발급으로 교체
• 말만 있는 특약 → 계약서 문장 없으면 없는 것과 같음
• 광고가·계약가 혼동 → 계약서 칸이 기준
• 오피스텔을 주택 절차로 단정 → 용도·전입부터 확인
• 가계약금 조건 미기재 → 송금 전 문자로 반환·몰수 조건

확인할 곳 (기준일: 2026-10-20)

• 등기 열람: 인터넷등기소
• 주택임대차·관련 법령: 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령정보
• 권리 해석이 어려우면 대한법률구조공단(132) 또는 지자체 전월세 상담
• 체크 도구: 계약 전 확인 목록