등기부등본 현장 읽기: 표제부·갑구·을구 메모법

등기부등본은 사진 한 장으로 “안전/위험”이 결정되지 않습니다. 대신 읽는 순서와 계약 당일 재발급을 지키면, 중개인 요약만 믿고 서명하는 실수를 줄일 수 있습니다. 이 글은 실제 서류 이미지를 붙이지 않고(개인·물건 정보 보호), 현장에서 형광펜 대신 세 줄 메모로 옮기는 방법을 설명합니다. 전체 계약 일정은 계약 전 7일 체크리스트와 함께 보세요.

발급: 인터넷등기소

펼치는 순서 (5분)

1. 표제부 — 주소·건물 표시·면적이 내가 본 집·계약서 초안과 같은지. 동이 다르면 즉시 중지.
2. 갑구 — 소유권 관련 기록. 가장 최근 소유자 이름과 계약 서명 예정자가 같은지.
3. 을구 — 소유권 이외 권리. 근저당 등이 있으면 채권최고액을 모두 나열해 합산·최대값을 적음.

“등기가 깨끗하다”는 말을 들으면 어느 구가 비어 있는지 다시 묻습니다. 갑구만 보고 을구를 건너뛰지 않습니다.

세 줄 메모 템플릿

계약 자리·상담 전화에 가져갈 메모는 길게 쓰지 않습니다.

발급시각: YYYY-MM-DD HH:MM
갑구 소유자: (계약 서명자와 동일? Y/N)
을구 최대(또는 합산) 금액: ○○원

세 줄을 쓰기 어렵게 등기가 복잡하면, 그것이 상담을 받을 신호입니다. 복잡한데 중개인 요약만 믿고 서명하지 않습니다.

갑구에서 멈추는 경우

• 소유자와 서명 예정자가 다름 → 위임장·인감증명 등 대리 권한 서류를 보기 전에 계약금 금지
• 소유자가 여러 명 → 전원 동의·대표 권한이 문서에 있는지
• 신탁 관련 기재 → 계약 상대가 신탁회사인지 위탁자인지 확인. 모르면 그날 서명하지 않음

을구에서 멈추는 경우

• 채권최고액이 보증금·매매가에 비해 큼 → 경매 시 임차인 보호 한도를 스스로 단정하지 말고 상담
• 가압류·예고등기 등 생소한 단어 → 요약 듣지 말고 출력물을 들고 상담
• D-3에 본 내용과 당일 재발급이 다름 → 차이 줄을 표시하고 서명 보류

일주일 전 출력물은 그 사이 새 권리를 반영하지 못합니다. 서명·계약금 전 당일 발급이 기준입니다. 발급 시각이 계약일보다 이틀 이상 이르면 재발급을 요청합니다.

계약서와 나란히 두는 파일

폴더에 넣을 최소 세트:

• 당일 등기 PDF/사진
• 계약서 초안·최종본
• 특약·금액 관련 문자 캡처
• (잔금 후) 확정일자 받은 계약서 스캔 — 원본은 별도 보관 (보증금 지키기)

상담이 필요할 때

권리 해석, 선순위 과다, 신탁·경매 관련은 블로그 글이 결론을 내리지 않습니다. 대한법률구조공단(132)나 지역 전월세 상담에 세 줄 메모와 당일 발급분을 가져가면 설명이 짧아집니다.

확인할 곳 (기준일: 2026-10-20)

• 인터넷등기소
• 국가법령정보센터 · 찾기쉬운 생활법령정보
• 도구: 계약 전 확인 목록