등기부등본에서 갑구와 을구를 나누어 보기

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부에서 주소와 건물 표시가 내가 본 집과 같은지 봅니다. 갑구에는 소유권에 관한 기록이 있고, 을구에는 소유권 이외의 권리, 예를 들어 근저당이 적힙니다. 두 칸을 한 단어로 “깨끗한 등기”라고 들으면 어느 쪽이 깨끗한지 다시 묻습니다.

갑구의 마지막 소유자와 계약서에 서명할 사람이 같아야 합니다. 다르면 위임장과 인감 증명처럼 대리 권한이 있는지 확인합니다. 소유자가 여러 명이면 누가 계약에 동의하는지 묻습니다. 이 확인 없이 계약금을 보내면 계약을 되돌리기 어렵습니다.

을구에 근저당이 있으면 채권최고액과 보증금을 나란히 적습니다. 선순위 금액이 크면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 얼마나 지키기 어려운지 상담이 필요합니다. 금액이 작아 보여도 계약 당일 등기를 다시 떼어 그 사이 새 등기가 없는지 봅니다. 일주일 전 출력물은 그 사이 바뀐 권리를 반영하지 못합니다.

신탁 등기가 있으면 계약 상대가 신탁회사인지 위탁자인지도 확인 대상입니다. 잘 모르겠으면 그 자리에서 서명하지 않고, 출력물을 가지고 주거 상담을 받습니다. 중개인의 “문제없다”는 등기 판독을 대신하지 않습니다.

열람 수수료가 들어도 계약 당일 발급이 우선입니다. 발급 시각이 찍힌 파일을 계약서와 함께 보관합니다.

출력물 상단의 발급 시각을 계약서 날짜와 나란히 적습니다. 시각이 계약보다 이틀 이상 이르면 당일 재발급을 요청합니다. 갑구 소유자 이름과 을구의 채권최고액만 메모해도 상담을 받을 때 설명이 짧아집니다. 금액이 크면 서명 시각을 미루고 상담 일정을 먼저 잡습니다.

등기를 읽을 때는 형광펜 대신 메모에 세 줄만 옮깁니다. 발급 시각, 갑구 소유자, 을구의 가장 큰 금액입니다. 세 줄이면 상담 전화에서 파일을 넘기지 않아도 설명이 됩니다. 세 줄을 쓰기 어렵게 등기가 복잡하면 그것이 상담을 받을 신호입니다. 복잡한데 중개인 요약만 믿고 서명하지 않습니다. 당일 재발급 파일은 그 세 줄 메모와 같은 폴더에 넣습니다.

서명 당일 아침에는 메모의 빈칸만 다시 읽습니다. 빈칸이 있으면 그 칸의 답을 받기 전에 계약금을 보내지 않습니다. 답은 중개인 요약이 아니라 등기 출력물, 계약서 문장, 계좌 예금주처럼 확인할 수 있는 형태로 받습니다. 오후에 답이 안 오면 그 집은 다음 날로 넘깁니다. 월세가 마음에 들어도 빈칸을 지우지 않습니다. 빈칸을 남긴 채 서명하면 나중에 그 칸이 말다툼의 전부가 됩니다. 발급 시각, 소유자, 을구 금액 세 줄을 쓰기 어렵으면 그날 서명하지 않습니다.

열쇠를 받기 전과 받은 뒤를 나눠 적으면 같은 확인을 첫 주에 두 번 하지 않아도 됩니다. 각 묶음의 마지막 줄에는 끝낸 시각을 남기고, 시각이 없는 줄은 다음 날 아침 알림으로 다시 띄웁니다. 알림을 끄기 전에 그 줄이 정말 끝났는지 한 번만 더 봅니다.

확인할 곳

발급은 인터넷등기소에서 합니다. 권리 해석이 어려우면 대한법률구조공단(132)이나 지역 전월세 상담을 이용합니다.